投资商铺的经验和教训之一:超级大旺铺长什么样。

2021-09-13 20:41 女性创业

前几天小她论坛的几位朋友都问及商铺投资问题,我今天正好没什么事总结一下。我最近几年确实是投资了几个商铺,但是也不全是成功案例,先说说失败这个吧。

 

先看这张截图

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

这个我和我的租户之间的对话,从这个截图能看出来,最后她确实被我说服了按时给我交租了,但是我自己也知道下一次不知道还能不能正常收

租,这个铺子很有可能会投资失败。可能会以很低的价格出租,投资回报比很低,也可能都租不出去,白白损失400万,以及这400万用于其他投资渠道的收益。

 

当时购买价格是400万,我首付了大概300万,贷款了100万,当年投资的时候这个铺子在大型商住社区楼下,底商,属于典型的靠小区的住户就能养活的旺铺。这一块地也是在地铁口,万科开发的,在一个十字路口把角,L型门脸儿,最最典型的旺铺标配都有,买的时候很多人抢,我还是靠竞拍得到的。

 

从地段、开发商、商铺的选址来说都没问题。那么为什么会如同商户描述的现在人很少,周围的铺子都不景气呢?真是天有不测风云,我刚投资完不到半年时间。国家就出台了商住房限制交易的政策,导致我购买的商铺楼上的住宅还未销售的部分(听销售说还剩大约30%左右)都没有成交,而之前已经给了预付的70%的人,有一半以上在找开发商退款。开发商没有退,他们就一直拒绝收房,也不入住。

 

由此可想而知,小区都没有人住那我的商铺里面做什么生意都是枉然,人流才是财源啊。如果住满了能租到13到15一平,但是后来我不得不以8元一平出租。商铺的租金算法:月租=日单价*30天*平米数,比如我这个铺子如果小区的住户正常接房入住,按照该地区邻近几个成熟小区的市场均价,每月租金:14*30*80=33600元,而我现在却只能租到8*30*80=19200元,即使这样我这个商户还在让我降价,希望我能降到6块一平,我疯了,那不是直接放血吗?于是有了上面这个对话截图。

 

 

(补充一个点:商铺收租的行规基本没有月收租的,我只是方便大家计算,就平均到月啦,正常基本是压二付三,压二付半年,压二付一年这样的。)现在商住的限购政策好像松动了些,但是交易成本仍很高,同样是变相限购商住的意思啦,加上楼盘销售的高峰期已经过了,现在谁会再花钱买一个2015年开盘的商住房呢?所以目前来看很大概率这个商铺买砸了,只能祈求以后这个小区陆续有更多人住进来才能解套。

 

邻近那些旧小区哪怕也有很多是商住房,但他们是前几年就交房了的,里面的人基本都住满了,国家颁布的商住房限制买卖的条令,只是对住户成交有影响,对这些小区的商铺却是极大利好,因为这说明里面的住户被紧紧套牢在这里,人流紧紧被锁定在这里。

 

总结一下这第一个案例失败的教训:政策性风险。这也是在目前的中国投资地产最大的风险之一,这个不用我阐述了,如果哪天国家一纸令下要收房产税了或者没有学区房政策了,那各位手里的房子也都会受或多或少的损失。但是我们活在这个地方这样的风险说实话很难避免。

 

最近有朋友介绍我去泰国购房,我过去看了一次说说感受,他们那边的房子确实是永久产权,从地基到领空都算做购房者自己的私产,我在曼谷看了几栋,确实很便宜,200万就能拿下来一套四层楼,带花园的300平的别墅。但是我个人认为环境并不乐观,一来房子太便宜了,华人很多在泰国都自己有多套房,谁会来租呢,二是,经济增长慢,你想靠房价翻番不知道等到猴年马月,三是,人生地不熟万一遇到出租出现问题怎么维权,看了一圈决定放弃。

 

 

第二点,成功的经验

 

另外还有几套商铺都是比较成功的,商铺投资成功的定义有三个维度:首先,周边人流商业日益成熟,租金越来越高;其次,商铺本身的地皮价值攀高,即使转卖也已翻倍或翻数倍;再次,商铺换租户少,租户和商铺之间黏性较强,做成了老店,这样的话你想赶租户走他都不会走,因为搬迁对他的损失比你大数倍。

 

先说说最成功这个,我手里有一个铺子,当然准确的说是我名下当年由我父母购买的一个很大的铺子,300多接近400平吧,一层底商,就是这样一个超级旺铺。租给一家火锅店,已经12年了,这个店越开越火,火到老板想把我们的铺子自己买过去,也不舍得搬迁,他多次带着礼物来找我,企图说服我转让给他。(因为他找我爸妈说不通,我父母是商人,他们不会把一只膘肥体壮的奶牛拱手让别人来挤奶,我相对没经验,又在我名下,有售卖的决定权)但是我虽然年轻也不傻啊,每年租金递增10%,按季度收租金,这是比什么基金股票都靠谱的稳当收入我为什么要卖呢,所以后来租户被我拒绝几次后也就不抱希望了,只希望我们不要无故涨价就行了。当然我们也不是无良商家,不会杀鸡取卵,各赚各的钱,相处甚是愉快。

 

说说这个商铺的选购经验吧,其实也是运气,当时这个商铺的开发商在尾盘时出现资金缺口,银行不可能短期给他贷款,他认识我父母,于是给我们家借钱。然后用他们自留的商铺做抵押,后来因为这个地产商拍的其他地块的项目马上要启动,资金周转困难,就直接把商铺低价抵债给我们家了,写的我和我妈名字,产权占比7:3,我是绝对大股东嘿嘿。

 

这事看似偶然其实有两个要划重点的关键词:尾盘、开发商自留商铺。熟悉房地产的人都知道一般开发商都会有一些自留房或者底商,以备不时之需。有的是留给施工方抵债的,因为这样的方式抵债可以减少很多税金,施工方有自己的一部分房子担保,也心里有数在质量、工程上都会更有保障。有的是留给关系户的,有的就是自己觉得好舍不得卖,打算留着自己经营的,所以,几乎所有的开发生都会捂盘一小部份,不会一口气全卖了。会在资金紧缺时拿出来抵押变现,特别是在尾盘,项目要结束时,为了尽快结项,抽身去下一个项目时,会做尾盘的低价抛售。不只位置好,价格也美丽,所以,不要以为尾盘都是别人挑剩下的,很有可能在尾盘买到低价自留的宝贝。

 

所以我相信论坛中有些嗅觉敏感的朋友,看到这里就有办法了,买商铺前一方面要自己小心选择比较商圈、位置、价格等因素外,最好通过各种关系认识一下开发商,如果不认识,最少也可以给售楼的人打听他们尾盘自留铺面的情况,当然售楼人员不一定能完全作主,但是万一你运气好,顺藤摸瓜摸到了呢。你一定要相信开发商的自留铺,开发商自己才知道哪一间商铺是这个项目中“铺王”“小铺王”“小小铺王”。他们比我们专业,不要太盲目靠自己的主观感受。

 

 

未完待续,回头写(二)

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